부동산 매매를 위한 영끌 한도 확인 방법 ( 내집 마련 팁 )

부동산을 매매하기 위해 은행에서 대출을 해야 하는 상황이 자주 일어납니다. 자신의 제대로 된 한도를 확인해서 부동산 매물을 볼 때 어느 선까지 보는 것을 정확하게 정해놓지 않으면 자신한테 맞는 집을 구하기 힘듭니다. 이 포스팅에서는 부동산 매매를 위한 영끌 한도를 확인하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

 

목차

 

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나의 영끌을 확인해야 하는 이유

영끌이란 은행에서 대출을 낼 때 내 소득을 가지고 최대로 대출을 받는 것을 말합니다. 영혼을 끌어모은다 라고 표현합니다. 잘못된 한도를 계산하면 대출이 시행되더라도 내가 버티지 못하게 될 수 있어 위험성이 매우 높습니다. 또한 부동산 물건을 보러 가기 전 내가 볼 수 있는 범위를 정해서 봐야 하지만 한도를 모른다면 범위를 제대로 지정할  수 없게 됩니다.

 

나의 영끌을 제대로 확인하고 나서 기회가 오면 과감하게 투자하는 것도 중요합니다. 내가 끌어모을 수 있는 한도를 모른다면 기회가 오더라도 잡지 못하고 놓치게 됩니다. 기회가 왔을 때 인지하지도 못하게 될 것이다. 나중에 보면 내가 도전해볼 수 있었다고 늦은 후회를 할 수 있습니다.

 

꼭 영끌로 부동산 매매를 추천하는 것은 아닙니다. 리스크를 줄이기 위해서라도 내가 어느정도까지 감당가능한지 정확한 상황을 확인하여야 합니다.

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내 영끌 한도 제대로 된 계산하기

나의 영끌 한도를 제대로 알기 위해서는 DSR과 DTI에 대해서 먼저 알아야 합니다.

 

1. DSR 

DSR(Debt Service Ratio)는 대출자가 현재의 부채를 상환하고자 할 때 얼마나 현재 및 예상되는 금융 부담을 견딜 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

 

DSR은 보통 다음과 같이 계산됩니다: DSR = (월별 총 부채 상환액 / 월별 총소득) × 100

 

"월별 총 부채 상환액"은 대출 이자와 원금 상환을 포함하며, "월별 총소득"은 대출자의 월별 총소득을 나타냅니다. 대출 DSR은 보통 백분율로 표시되며, 일반적으로 금융 기관에 따라 허용되는 최대 DSR 한도가 있습니다. 이 한도를 초과하면 대출 승인이 어려울 수 있으며, DSR이 낮을수록 대출 승인 확률이 높아집니다.

 

2. DTI 

DTI(Depth to Income Ratio)는 대출자의 월별 소득에 대비하여 월별 부채 상환액을 나타내는 지표입니다. 

 

DTI는 일반적으로 다음과 같이 계산됩니다: DTI = (월별 부채 상환액 / 월별 총 소득) × 100

 

 "월별 부채 상환액"은 대출자가 월별로 상환해야 하는 모든 부채, 예를 들면 대출 이자와 원금, 신용카드 미결제 잔액 등을 포함합니다. "월별 총소득"은 대출자의 월별 총소득을 나타냅니다. 높은 DTI는 대출자가 월별 부채 상환에 대한 과도한 부담을 가질 수 있음을 나타내며, 이는 대출 승인 확률을 낮출 수 있습니다.

 

DSR/DTI 차이

DSR과 DTI 는 둘 다 대출자의 금융 건강 상태와 대출 신용 위험을 평가하는 지표로 사용되지만 조금씩 차이가 있습니다. 

차이를 표로 정리해보았습니다.

특징	DTI (Debt to Income Ratio)	DSR (Debt Service Ratio)
계산 방식	월별 부채 상환액 / 월별 소득	(월별 총 부채 상환액 / 월별 총 소득) × 100
측정 대상	모든 부채 (대출, 신용카드, 등)	현재 및 예상 부채 (대출, 카드, 기타)
사용 목적	주택 대출 승인 및 신용 점수 평가	다양한 대출 종류의 승인 판단
중요성	대출 한도 및 이자율 결정	대출자의 현재 부채 서비스 능력 평가

 

영끌 한도 계산 방법

최근 1 금융권에선 느 DSR/DTI는 40%로 제한하고 있습니다. 따라서 내 소득대비 40%로 했을 때 얼마가 되는지 확인해야 합니다. 아래 DSR 및 DTI 계산기를 사용하여 40% 한도를 어느 정도로 나오는지 확인할 수 있습니다. 월별 소득은 세전으로 넣으시고 월별 부채 상환액은 네이버 대출이자계산기를 활용하여 넣으면 됩니다.

DSR 및 DTI 계산기

월별 소득:
월별 부채 상환액:

계산 결과:

DSR (Debt Service Ratio): %

DTI (Debt to Income Ratio): %

더욱 자세한 계산을 위해서는  부동산계산기와 올크레디트에서 제공하는 DSR/신 DTI 계산기를 이용하면 좋습니다.

 

 

 

위에서 나온 40%에 해당하는 부채 상환액이 내가 은행에서 최대로 대출을 할 수 있는 금액입니다. 이제 내가 월별 부채 상환액을 감당할 수 있을지 결정하는 단계입니다. 가장 좋은 방법은 나의 소비 수준을 명확하게 알고 있어야 합니다. 저 같은 경우는 매월 가계부를 기록하고 있어 월별 총지출을 정확하게 알고 있습니다. 평균적으로 내가 소비하는 금액이 어느 정도 이며 나의 소득은 어느정도 인지 정확하게 아는 것이 매우 중요합니다.

 

나의 세후 소득에서 월별 부채 상환 최대액을 뺸 나머지 금액을 가지고 생활을 할 때 생활이 가능한지 여부를 파악해야 합니다. 이때 주의해야 하는 것은 비상상황 또는 설날, 추석과 같은 소비가 더 발생할 수 있는 것까지 고려해야 합니다. 비상상황은 몸이 아파서 병원에 가게 된다던지, 축의금 등 매월 고정비와 생활비가 아닌 항목에서 발생하는 것을 말합니다.

 

예를 들어 나의 소득이 400만 원이며 월 최대 부채 상환액이 160만 원일 때, 내가 생활할 수 있는 자금은 240만 원이 남습니다. 이 금액으로 고정비를 지출하고, 생활비를 지출했을 때 얼마 정도의 여유가 생기는지 확인을 해서 여유가 없다면 대출 한도를 낮춰야 하며 여유가 된다면 영끌을 하더라도 감당할 수 있다고 판단할 수 있습니다.

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영끌의 위험성

단순히 영끌을 내가 받을 수 있는 대출의 최대한도라고 생각하면 리스크가 클 수 있습니다. 내 소비 수준을 확인하지 않은 상태에서 단순히 나의 소득으로 대출을 최대로 받아버리면 대출 후 내 삶이 감당할 수 없을 수준으로 내몰리게 됩니다. 이를 방지하기 위해서는 가계부, 카드 결제내역, 지출 내역 등을 잘 분석하여 대출 한도뿐 아니라 나의 소비 수준에 맞는 영끌을 하는 것이 리스크를 줄이는 것입니다.

 

영끌은 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 제대로 된 영끌을 계산하여하게 되면 좋은 기회를 잡을 수 있는 수단이 될 수 있습니다.

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